Новости

По количеству сделок с жильем январь удивил брестских риелторов

               Раньше жилье нередко покупали для сдачи в аренду. Сейчас это уже не бизнес. Люди приобретают квартиры, чтобы там жить.

              Агентство недвижимости «Альфа-Актив» работает на брестском рынке 12 лет. Его директор Николай Тукин рассказал «БГ» о ценах на жилье, тенденциях на рынке и о том, как начался для риелторов 2018-й.

            12 Что сегодня?

             В январе по сравнению с аналогичным периодом прошлого года спрос на покупку жилья выше. Мы пока не видим всех сделок, которые пройдут январем, но чисто визуально, исходя из количества звонков, предварительных договоров, внесенных задатков, спрос на порядок выше. Сезонность практически не сработала. Хотя обычно январь для риелторов — это полуканикулы, самый непродуктивный месяц для сделок с недвижимостью. Так было всегда последние лет 15. А сейчас, скорее всего, январь будет если не самым рекордным, то одним из лучших месяцев, когда спрос на недвижимость особенно высок.

            В цене метра квадратного сейчас есть небольшой прирост. Средняя цена квадратного метра жилья по Бресту в январе — 620 долларов.

             Банки выдают кредиты. Обычно в январе банки пересматривают свою политику, формируют новые кредитные портфели. Большинство банков поднимают ставку непропорционально либо прекращают вообще на какое-то время выдачу кредитов по техническим причинам. В этом январе такого не произошло. Было небольшое поднятие ставок в самом начале года, но сейчас их корректируют обратно. Благодаря этому жилищный рынок остался жив, и у нас продолжается не свойственное январю движение.

              В Бресте больше покупается «вторичка», потому что она более доступна. Вторичное жилье меньше по размеру и даже при одинаковой цене квадратного метра стоит дешевле. Однокомнатная квартира 70-80 годов прошлого века и однушка, построенная в 2017-м, — это две совершенно разные квартиры. Разница по площади будет где-то в 10 — 15 квадратных метров. А по стоимости — в 7-8 тысяч долларов при одинаковой цене квадратного метра. Это существенно!

 

           На текущий год в области запланировано построить 628 тыс. кв. метров жилья. По сравнению с планом на 2017-й его объемы увеличены на 156 тыс. кв. метров. В том числе вдвое возрастут объемы вводимого жилья для многодетных семей. Для них предусмотрено строительство 1 761 квартиры. Доля арендного жилья снова снижается, его будет построено 17,5 тыс. кв. метров. Объем кредитных ресурсов в 2018 году составляет 110 млн рублей (в 2017-м — 32 млн).

 

          Что было?

           Первую половину прошлого года, до лета, наблюдалось падение цены квадратного метра. В августе — сентябре пошел обратный процесс и квартиры стали дорожать. Мы закончили 2017-й примерно тем же, с чего его и начинали. Средняя цена квадратного метра жилья в Бресте в январе прошлого года была 618 долларов. Рост цены во второй половине года компенсирован ее падением в первой.

         Последние полгода цены на квартиры растут в среднем на 1% в месяц. За периоды непродаж в 2016-м на рынке недвижимости скопилось довольно много жилья. А в середине 2017 года произошел перелом… Количество предложений стало снижаться, и теперь мы видим, что их число уменьшилось, а цена становится выше.

           В прошлом году в банках неоднократно понижалась ставка рефинансирования. Это сделало кредит на покупку жилья более доступным. Если в 2016 году эти ставки были и по 25%, то в начале 2017-го — уже 16-17. А потом и вовсе стали 12-13%, при этом некоторые банки давали кредит и под 11. Такие кредиты люди уже стали брать.

         Покупки квартир процентов на 30 — 35 были кредитными сделками или с привлечением кредитов. Правда, статистики всего прошлого года, всех месяцев мы пока не видим, она будет позже. Но, думаю, я не сильно ошибусь, если по итогам года назову эти цифры.

           Большинство сделок в прошлом году были, как мы их называем, сделки в цепочках. То есть продается однокомнатная квартира, покупается двухкомнатная с доплатой. Потом — трехкомнатная или четырехкомнатная. При покупке однокомнатной нужно собрать максимальную сумму, то есть собрать наличную часть и, возможно, что-то добрать кредитом. А далее после продажи однокомнатной квартиры при покупке двухкомнатной доплачивается уже совсем небольшой кусочек.

        Учитывая, что в 2016 году цены на жилье изрядно упали, то и разница в цене между одно- и двухкомнатной квартирами сократилась. То же самое произошло между двух- и трехкомнатными и т. д. Имея на руках сумму, эквивалентную 5-6 тысячам долларов, люди могли с доплатой поменять свою квартиру на большую и в лучшем месте, в лучшем состоянии. Допустим, есть у меня двухкомнатная на Востоке, я ее продаю и, добавив 5 тысяч, покупаю трехкомнатную здесь же. А если добавлю 7 тысяч, то куплю трехкомнатную где-нибудь на Ковалевке.


             Цена одного квадратного метра в домах, которые строятся в Бресте и будут сданы в эксплуатацию в 2018-2019 годах, для нуждающихся в улучшении жилищных условий составляет от 1 170 рублей, для ненуждающихся — от 1 217 руб./кв. метр.

 

             Чего ждать?

             Главная предпосылка для подорожания квадратного метра жилья — это рост благосостояния населения. Это разумно, и законы экономики еще никто не отменял. Если допустить, что оно вырастет в ближайшие год-два, то тогда можно говорить, что у нас будет всплеск цен на недвижимость. Но надо быть реалистами! А без его увеличения подъем может случиться лишь на непродолжительный период.

             Больше всего влияет на активизацию покупки жилья сама возможность покупки. Людям спокойнее жить, когда квартира у них в собственности. Раньше недвижимость, даже жилую, покупали в инвестиционных целях. Покупали и сдавали квартиры в аренду. Сейчас это уже не бизнес. Люди приобретают квартиры для того, чтобы в них жить. К примеру, когда они могут что-то отложить, начинается процесс собирания денег на покупку жилья. Если, допустим, в этот период процентная ставка в банке 25%, то вряд ли станут брать кредит. Это и неразумно, и неподъемно. А если она становится 12%, то кто-то уже сможет себе позволить взять недостающую сумму в банке. Механизм обычно такой.

             Загородная недвижимость — это дома, дачи, участки. Сейчас там откровенного роста цен нет, исходя из того, что рынок насыщен. Соответственно, и предпосылок, чтобы цены прямо сейчас пошли вверх, нет.

              Но если сложившаяся на квартирном рынке тенденция продлится еще 3-4 месяца, то, возможно, она перейдет и на земельный рынок. Если квартиры стали дорожать, то через 4-6 месяцев и дома станут дороже. А когда квартиры начинают дешеветь, дома тоже падают в цене, но через 4 месяца. Ведь люди, которые покупают дома, — это, как правило, те, кто продал квартиру.

"Брестская газета"

Корреспондент Алла Верстова