Новости

Брест: цены на «вторичку » и новостройки почти сравнялись, но в 2019-м на б/у жилье они могут откатиться назад

006

 

2018 году цены на вторичном рынке жилья Бреста медленно росли и почти сравнялись со стоимостью новостроек. Однако есть все основания полагать, что в 2019 году в условиях непростой ситуации в экономической и финансовой сфере, они плавно начнут падать и вернутся на свой прежний уровень.


 

 

 

 Состояние и перспективы развития вторичного рынка жилья в Бресте мы обсудили с директором агентства недвижимости «Альфа-Актив» Николаем Тукиным.

002

Покупательский спрос то вверх, то вниз

Николай Тукин рассказывает, что 2018 год был несколько противоречивый для рынка. Условно его можно разделить на два периода — первая половина года и вторая.

В первом полугодии рынок был активен. Как и в 2017 году, люди массово привлекали кредиты на покупку жилья. Цена на квартиры с января по май ежемесячно стабильно прирастала на 0,5%. Это было закономерно, — дополняет директор агентства.

Исторически сложилось так, что в среднем в Бресте на вторичном рынке жилья ежемесячно совершается по 130-140 сделок. Однако в марте прошлого года был поставлен своеобразный рекорд. Количество сделок выросло до 180.   

С мая ужесточились условия кредитования. Но еще два месяца мы достаточно активно проводили сделки с покупателями, с которыми были заключены договоры в марте и апреле, — говорит Николай Тукин.

В 2017 и первой половине 2018 года цены на рынке росли, и покупатели понимали, что надо решать свой жилищный вопрос. Но в конце лета прошлого года все большее количество брестчан стали занимать выжидательную позицию.

001

В сентябре они чаще стали говорить о том, что на рынке сформировалась предельная цена, и она должна пойти вниз. Брестчане стали откладывать свои покупки на потом.

Рынок вошел в свою обычную колею и даже немного снизил обороты. Во втором полугодии в городе ежемесячно заключалось 120-130 договоров купли-продажи квартир.

В преддверии повышения Беларусбанком ставок по кредитам на 2 процентных пункта, до 15% годовых, покупатели опять активизировались. Все, кто хотел купить квартиру, стали быстро заключать договоры. В итоге в октябре количество сделок возросло до 170.

Но уже в ноябре, после приостановки банком кредитования на покупку квартир, на рынке было отмечено резкое падение сделок. В этом месяце было заключено всего 100 договоров купли-продажи.

007

На протяжении двух последних лет были побиты все рекорды по привлечению кредитов на покупку квартир. Кредиты взяли все, кто мог и не мог. Поэтому есть вероятность того, что люди не смогут их своевременно возвращать. В Бресте, по сравнению с Минском, зарплаты людей в реальном денежном выражении значительно ниже, — говорит директор агентства.

Как правило, кредит привлекался на сумму примерно 10.000 долларов в эквиваленте. Продавая «однушку», именно такой суммы не хватало, чтобы купить «двушку». В целом в прошлом году на вторичном рынке жилья Бреста с привлечением кредитных средств было совершено примерно 30% от общего количества сделок.

Цены на «вторичку» и новостройки почти сравнялись

В последние годы в Бресте стал активно развиваться первичный рынок жилья. К настоящему времени сложился пул застройщиков, которые активно участвуют в аукционах, приобретают новые площадки, конкурируют между собой и активно строят новое жилье. Это дало возможность брестчанам улучшать свои жилищные условия на «первичке».

003

В Бресте всегда был дефицит новостроек, поэтому они стоили на порядок дороже «вторички». Разница на «квадрате» составляла 100-150 долларов в эквиваленте. Но рост цен на вторичном рынке жилья в 2017 и 2018 годах привел к тому, что цены на бывшее в употреблении жилье почти вплотную приблизились к ценам на новостройки. В этом году некоторые застройщики выставили квартиры на рынок примерно по 700 долл./кв.м, и «вторичка» стала стоить примерно столько же. Теперь «первичка» перетянула одеяло на себя и забрала часть наших потребителей, — говорит директор риэлтерской компании.

Пожелания продавцов мало чем отличаются от цен реальных сделок

В Бресте цена предложения мало чем отличается от реальной цены сделки.

Если квартира выставляется на рынок за 710 долл./кв.м, то реально она продается по цене 680 долл./кв.м. Жилое помещение по слишком завышенной цене никому не надо в принципе. Спрос на него будет нулевой. Агенты работают с продавцами, чтобы максимально приблизить цену предложения к реальной рыночной цене сделки. Это каждодневная кропотливая их работа, — рассказывает Николай Тукин. — Основная часть покупателей прислушивается к агентам. В нашем городе есть доверие людей к агентствам недвижимости. Если в риэлтерской компании оценивают квартиру в 40.000 долларов, то 50.000 она не будет стоить. Максимум — 42.000 для торга в первую неделю.

005

С учетом роста цен в 2018 году средняя цена квадратного метра на «однушки» в городе на начало января текущего года сложилась на уровне 690 долларов, «двушки» — 640, «трешки» — 590 и «четырешки» — 500 долларов.

Мы начинали прошлый год со средней ценой на «вторичку» 650 долларов за «квадрат», а завершили со стоимостью 685 долларов, — уточняет Николай Тукин.

Директор агентства «Альфа-Актив» также отмечает, что среди потенциальных покупателей растет интерес к качественному жилью.

Эта тенденция характерна для всего белорусского рынка. В Минске она более заметна, в Бресте — менее. Но все большее количество брестчан изыскивают дополнительные средства и готовы доплачивать за комфорт, — уточняет Николай Тукин.

 

В январе нового года рынок замер

Директор риэлтерской организации рассказывает, что в январе этого года многие потенциальные покупатели ожидали возобновления кредитования на покупку жилья, но этого не произошло. Количество сделок резко снизилось, и рынок замер.

004

В этом году на рынке мы не заметили повторения сценария января прошлого года. В январе и феврале 2018-го сделок совершалось столько же, как и в другие месяцы. В январе 2019 года как никогда мы ощутили сезонность рынка, — уточняет Николай Тукин.

Директор агентства недвижимости считает, что причиной этому стало не столько отсутствие кредитования, сколько финансовые возможности людей.

Он говорит о том, что сегодня брестчане не в состоянии покупать жилье по сложившимся ценам. По сравнению с их доходами, они (цены) достаточно высокие. В 2017 году экономика и рынок росли, и все думали, что завтра будет лучше, чем сегодня. К сожалению, сейчас уже этого никто не скажет, а значит, ожидать высокого спроса не приходится.

Николай Тукин полагает, что ситуация на рынке будет зависеть от состояния реального сектора экономики, финансовой сферы и, в конце концов, партнерских отношений Беларуси с Россией.

В этом году мы не увидим большого всплеска цен. Скорее, будем наблюдать вялотекущий процесс с постепенным снижением цены. Но обвала тоже не будет, потому что цена очень сильно приближена к себестоимости, — высказывает свою точку зрения директор агентства. — Рынок постепенно будет отыгрывать то, что он выиграл в 2018 году. Если сейчас мы находимся на уровне 680-685 долл./кв.м, то, мне кажется, что должны прийти к цене 630-640 долл./кв.м.

Автор: Елена Масловская

Фото: Павел Садовский